Immagine di apertura realizzata con Intelligenza artificiale.
Il Governo guidato da Giorgia Meloni ha varato un decreto legge che presenta un nuovo Piano Casa. Sulla Gazzetta Ufficiale è stato pubblicato lo scorso 7 maggio ed è quindi in vigore, ma il Parlamento è chiamato a convertirlo in legge entro 60 giorni.
Partiamo da qui e dalle parole pronunciate dalla presidente del Consiglio in occasione della conferenza stampa di presentazione del Piano Casa, per una disamina delle difficoltà che oggi incontrano le famiglie che vogliano acquistare (ma anche affittare) un’abitazione in cui vivere, soprattutto nelle grandi città.
Le parole del premier
E cos’ha detto la presidente del Consiglio? Che oggi ci sono persone persone «troppo benestanti per accedere alla graduatoria di una casa popolare» e «tuttavia non sufficientemente benestanti per far fronte alle richieste sempre più significative e alte del mercato immobiliare». Come esempio concreto, ha portato quello di un insegnante che «con uno stipendio netto di 1.700 euro al mese fa fatica a pagare un mutuo in alcune grandi città – ha raccontato – A Milano per un appartamento di 42 metri quadri paga mediamente più di mille euro al mese, significa un’incidenza del 63% sullo stipendio».
E per spiegare la gravità della situazione ha fatto riferimento all’indice di sforzo sul mutuo o di accessibilità sviluppato dall’Ance (Associazione nazionale costruttori edili), cioè «il rapporto tra lo stipendio netto e quanto della sua parte si deve investire per sostenere un mutuo o pagare un affitto – ha continuato Giorgia Meloni – È anche uno dei parametri principali che vengono usati dal sistema bancario per valutare se quella famiglia è in grado di sostenere le rate del mutuo».
L’indice di accessibilità al mutuo
Lasciamo le parole della premier per addentrarci nell’analisi dell’indice di accessibilità al mutuo. Detto che la soglia oltre la quale l’immobile è considerato inaccessibile è fissata al 30%, la domanda è scontata: qual è la quota di reddito che una famiglia deve destinare al pagamento delle rate del mutuo per l’acquisto di un’abitazione?
Naturalmente cambia molto, da Nord a Sud, da città a città: secondo il Centro Studi dell’Ance è certo che le famiglie meno abbienti (quelle che fanno parte del primo quintile di reddito, fino a 14,653 euro), l’acquisto della casa sia in media economicamente insostenibile. Infatti, «il valore dell’indice si attesta al 50,4% – dice l’Ance – In altri termini, i nuclei sopramenzionati dovrebbero spendere la metà del proprio reddito esclusivamente per il pagamento della rata del mutuo. L’indicatore raggiunge valori decisamente elevati nei grandi comuni del Nord, con la città di Bolzano caratterizzata da un’incidenza prossima al 100%, seguita da Milano all’85,3% e da Bologna al 69,7%. Anche le altre metropoli della Penisola non sono escluse da tale problematica: Firenze e Roma presentano un rapporto superiore al 60%; anche Napoli, Cagliari e Bari risultano ampiamente oltre il 40%. Di contro, valori più contenuti dell’indice si osservano in alcune aree interne del Nordovest e del Sud. In particolare, si segnalano ben 3 capoluoghi piemontesi (Alessandria, Biella e Vercelli) con un indice inferiore al 24%».
Il problema è che questa situazione spesso si presenta anche per le famiglie che ricadono nella cosiddetta “fascia grigia”, quelle che fanno capo al secondo quintile, con redditi fino a 20.861 euro.
In questo caso la media dell’indice per i capoluoghi raggiunge quota 34,7%, un valore, seppure di poco, ancora superiore alla soglia critica del 30%. E se nei capoluoghi minori ce la si può cavare, anche nel Nordovest (in particolare in Piemonte, escluse Torino e Verbania), in altri l’accessibilità alla casa resta proibitiva: a Milano si raggiunge il 58,9%, a Imperia il 43,9%, mentre Genova e Torino vedono il loro indice attestarsi su valori compresi tra il 30% e il 35%.
Insomma, per città come Milano, la spesa per il mutuo supera la soglia del 30% e diventa insostenibile anche per le famiglie con reddito pari a 41mila euro, dove il peso del mutuo arriva al 50% e mette in difficoltà anche quelle con reddito pari a circa 59mila euro, visto che per pagare il mutuo devono spendere il 35% di quanto guadagnano. Va meglio a Torino: per chi guadagna 32mila euro, il peso del mutuo arriva al 30% del reddito.
E qui riprendiamo un passo della presidente del Consiglio alla presentazione del Piano Casa, quando ha fatto riferimento ai giovani: se un giovane destinasse il 30% del suo stipendio al pagamento di un mutuo a 30 anni a tasso fisso, sapete cosa potrebbe permettersi? Un monolocale da 16 metri quadri. Sempre che non abiti a Milano, perché in qual caso la superficie sarebbe ancora più bassa: appena 13 metri quadri.
A cosa mira il Piano Casa
L’obiettivo del Governo è dare la possibilità di acquistare un’abitazione soprattutto ai meno abbienti. Infatti, il Piano Casa prevede un programma straordinario di interventi per il recupero e la manutenzione del patrimonio attuale di edilizia residenziale pubblica e sovvenzionata con l’obiettivo di recuperare e rendere disponibili circa 60 mila alloggi popolari, ora non assegnabili perché in condizioni non adeguate e che richiedono interventi di ristrutturazione. Inoltre, si realizzerà un programma di riscatto di immobili ERP (Edilizia Residenziale Pubblica) da parte degli assegnatari e la realizzazione di nuove case popolari, senza consumo di suolo, per la locazione a lunga durata con la facoltà di riscatto predefinita. Per questo scopo verranno stanziate risorse pubbliche pari a oltre dieci miliardi di euro. E si vogliono coinvolgere anche i privati con l’obiettivo prioritario di costruire alloggi da affittare o vendere ai cittadini a prezzi calmierati: si introducono quindi semplificazioni burocratiche e procedure rapide per gli investitori, a patto che il privato garantisca, su 100 alloggi realizzati, almeno 70 alloggi in edilizia convenzionata, da vendere o affittare a un prezzo scontato di almeno il 33% rispetto a quello di mercato.
L’obiettivo principale del Piano Casa è il recupero e la manutenzione del patrimonio di edilizia pubblica: si punta a ristrutturare e mettere a norma immobili da destinare poi ad affitti o vendite a prezzi calmierati. Ma quante sono le abitazioni che si possono recuperare?
«L’obiettivo che ci diamo è quello di rendere disponibili circa. 60.000 alloggi che oggi non si possono assegnare perché non sono in condizioni tali da poter essere assegnati ai cittadini – ha spiegato la premier Giorgia Meloni illustrando il Piano – Ma nei prossimi 10 anni ci saranno oltre 100mila alloggi», ha annunciato la presidente del Consiglio che ha pure definito in una decina di miliardi l’ammontare dei finanziamenti necessari.
Sono gli alloggi dell’edilizia residenziale pubblica e sovvenzionata che una ricognizione Federcasa-Nomisma aveva giudicato attualmente inagibili, circa 60mila, appunto. A questi, poi, si potrebbero aggiungere altri 53mila immobili pubblici ad oggi inutilizzati, molti dei quali potrebbero tornare sul mercato con interventi di dimensioni non eccessive. Comunque, sommandoli si arriverebbe a circa 114mila alloggi che, se l’intera operazione andrà in porto, riuscirà a colmare quasi la metà delle 250mila richieste in liste d’attesa per un alloggio sociale al 31 dicembre 2024, secondo l’ultimo dato diffuso da Federcasa che riunisce 85 enti gestori dell’edilizia residenziale pubblica (tra cui Atc, Ater, Iacp, Aler, Arca e altri): di queste, per quel che riguarda il Nordovest, ben 60mila fanno riferimento a Milano e dintorni, diecimila a Torino
Il Piano Casa però, e questa è la parte forse più ambiziosa, prevede anche la possibilità di interventi da parte di fondi di investimento, soggetti pubblici e privati, oltre a investitori istituzionali come Cassa depositi e prestiti.
«Lo Stato assicura al privato semplificazioni, procedure veloci, la nomina di un commissario straordinario per investimenti di oltre 1 miliardo – ha assicurato la premier – Ma il privato dovrà consentire su 100 alloggi, 70 alloggi di edilizia convenzionata, almeno al 33 per cento del costo di mercato».
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