Nella capitale economica d’Italia continua ad allargarsi la forbice tra redditi/salari e i costi dell’abitare. In parole povere significa che abitare a Milano sta diventando sempre più difficile. I dati raccolti dall’Osservatorio Casa Abbordabile (OCA) promosso da Consorzio Cooperative Lavoratori (CCL) e LUM in partnership con il Dipartimento di Architettura e Studi Urbani (DAStU) del Politecnico di Milano non lasciano spazio a dubbi o interpretazioni. Considerando sia gli affitti che gli acquisti di immobili (con mutuo) un operaio nel 2024 può permettersi l’acquisto di una casa di soli 8 metri quadri nel centro storico. Se, invece, l’intenzione è quella di affittare, si può salire fino a 17 metri quadri .Un impiegato nel centro storico potrebbe ambire a 11 metri quadri in acquisto, mentre in affitto a 22 metri quadri. Ad avere le condizioni migliori sono i manager, che nel centro storico potrebbero acquistare una casa di 47 metri quadri, o affittarne una di 94. Man mano che ci si allontana dal centro la situazione migliora gradualmente per tutti.
Le condizioni analizzate partono dalla considerazione di uno stipendio medio per categoria, e per quanto riguarda gli acquisti si calcola lo standard di un mutuo di 20 anni con tasso al 3,5% di interesse e copertura dell’80% del valore della casa, con una rata massima pari al 30% della retribuzione netta. Per l’affitto, invece, si è calcolato un canone massimo del 30% della retribuzione netta, senza spese condominiali e tasse.
Ci sono più case che nuclei familiari
A fronte di questa situazione e dell’aumento delle difficoltà di reperimento di abitazioni, ci sono moltissime case vuote. Gli autori della ricerca hanno anche incrociato i dati catastali della città di Milano con quelli demografici. Il risultato della comparazione è un’evidenza amara: nel 2024 i nuclei familiari residenti in città erano 782.667 (839 in meno rispetto all’anno precedente) mentre le case registrate a catasto (escludendo gli studi privati e gli uffici) erano 833.242 (5.676 in più rispetto all’anno precedente).
«Guardando alla differenza nel numero di abitazioni negli ultimi anni – scrivono gli autori – si nota l’effetto di stagnazione della crisi immobiliare fino al 2017, mentre dal 2018 in poi la crescita annuale si fa decisamente più significativa con una media di oltre cinquemila abitazioni in più per anno. Si tratta di un dato che ipotizziamo sia il risultato della combinazione di numerosi fattori: la costruzione di nuovi alloggi; il frazionamento di alloggi esistenti (la superficie media continua a scendere); l’uso a residenza di unità immobiliari residenziali precedentemente adibite a uffici (categoria catastale A10), che diminuiscono annualmente di circa seicento unità». «È bene sottolineare – precisano gli autori della ricerca – che i dati anagrafici e dei residenti vanno considerati parziali, in quanto in Italia è comune che molte persone non spostino la residenza dove pure effettivamente abitano per gran parte dell’anno. Ciò può avvenire per ragioni personali, di convenienza (ad esempio, il mantenimento dell’esenzione IMU prima casa nell’abitazione di origine) o per questioni legate alla precarietà abitativa. In una città come Milano, caratterizzata da un gran numero di persone che lavorano o studiano per alcuni anni in città, il dato dei residenti può “nascondere” numerosi abitanti reali».