Homes4All di Torino e Villaggio Barona a Milano sono due tra le molte esperienze presenti sul nostro territorio prese come riferimento nell’ultimo rapporto del Cnel sui servizi pubblici per quanto riguarda le politiche dell’abitare e l’innovazione amministrativa locale.
I due esempi sono portati come buone pratiche per la gestione della casa, che nel documento del Consiglio nazionale dell’economia e del lavoro è indicato come il «primo presidio di inclusione sociale». Nel rapporto Cnel viene ripreso l’allarme lanciato da Federcasa, che nel suo osservatorio nazionale rileva per l’annata 2024-2025 come un quarto della popolazione italiana sia esposta al rischio povertà ed esclusione sociale, essendo la casa (e i costi per mantenerla) al primo posto tra i fattori di vulnerabilità economica. «Tra il 2021 e il 2025 i canoni di locazione sono aumentati di circa il 30%, mentre il potere d’acquisto delle famiglie continua a diminuire».
L’edilizia residenziale pubblica è una infrastruttura del welfare nazionale
Una vera e propria componente delle opere pubbliche, alla stregua degli ospedali e dei servizi sociali, è quella dell’edilizia residenziale pubblica. Nei territori del Nordovest sono in tutto poco meno di 220mila gli alloggi di proprietà dei vari enti territoriali di gestione del patrimonio immobiliare pubblico. Di questi quelli non assegnabili sono il 13%. Nei nostri territori a livello regionale è – per ovvie ragioni – la Lombardia ad avere il numero più elevato di alloggi (segue il Lazio, con 78mila unità). La quota di alloggi non disponibili è di 11,6%, poco più che 17mila. Tra i territori del Nordovest l’area con la quota più elevata di alloggi non disponibili è il Savonese, dove le case popolari non assegnabili superano il quarto del totale. Quella dove la quota è più bassa è l’area di Alessandria, dove le case non disponibili sono solamente il 3,5% del totale nelle disponibilità di Atc Piemonte sud.
Quello delle aziende casa è un profondo processo di trasformazione ancora in atto
Gli enti che gestiscono gli alloggi pubblici non sono più solamente questo: dall’osservatorio di Federcasa, rilanciato dal rapporto del Cnel, si evince come anche le agenzie per la casa siano dei veri e propri erogatori di servizi, in un quadro più ampio e generalizzato: « le Aziende Casa non costruiscono soltanto abitazioni in quanto esse amministrano patrimoni immobiliari estremamente complessi, gestiscono migliaia di condomini misti, curano interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, realizzano programmi di efficientamento energetico, gestiscono locali commerciali, immobili destinati ad attività produttive, spazi pubblici e, in alcuni casi, residenze universitarie, supportano i Comuni nella gestione delle politiche abitative, collaborano con i servizi sociali, contrastano le occupazioni abusive, recuperano il patrimonio degradato e promuovono programmi di rigenerazione urbana».
La questione degli alloggi sfitti
Si è visto come nei territori del Nordovest le abitazioni di edilizia residenziale pubblica non assegnati siano il 13% del totale, circa 25mila su un totale di 220mila. A livello nazionale le abitazioni ERP che nel 2025 risultano sfitte sono oltre 61.300. Il dato da sottolineare è che non sono vuoti per assenza di domanda abitativa, ma perché necessitano di interventi di manutenzione straordinaria per poter essere nuovamente assegnati. «Si tratta – scrivono gli autori del rapporto del Cnel – di una delle contraddizioni più rilevanti dell’intero sistema italiano: da una parte migliaia di famiglie attendono un’abitazione pubblica, dall’altra migliaia di alloggi rimangono inutilizzati per insufficienza delle risorse economiche necessarie al loro recupero. È proprio su questo punto che emerge con forza la necessità di individuare nuovi modelli di sostenibilità finanziaria».
Il confronto internazionale mette l’Italia negli ultimi posti della classifica dell’incidenza dell’edilizia residenziale pubblica sulla totalità del patrimonio abitativo
«Gli alloggi gestiti dagli Enti aderenti a Federcasa rappresentano soltanto il 2,3% dello stock abitativo nazionale, percentuale che raggiunge appena il 2,7% considerando l’intero universo degli enti gestori italiani». Così inizia il paragrafo che porta lo sguardo della riflessione a rivolgersi oltre i confini nazionali. L’Italia è tra i Paesi europei quello con la quota minore di edilizia pubblica. Se da noi la quota è del 2,7% infatti, nei Paesi Bassi tale quota raggiunge il 29%, in Austria e in Svezia il 24%, mentre nella vicina Francia il 17%. «Negli ultimi decenni gli investimenti pubblici destinati alla costruzione di nuovi alloggi sono progressivamente diminuiti, mentre parallelamente è cresciuta la domanda abitativa, alimentata da fenomeni quali l’aumento delle famiglie unipersonali, l’invecchiamento della popolazione, l’incremento della povertà, la crescita del costo delle locazioni, la maggiore mobilità lavorativa, la riduzione della capacità reddituale delle famiglie. La conseguenza è evidente: l’offerta pubblica è rimasta sostanzialmente stabile mentre la domanda è aumentata in maniera costante. Non sorprende pertanto che le graduatorie comunali continuino ad allungarsi e che migliaia di nuclei familiari rimangano esclusi dall’accesso ad un’abitazione a canone sostenibile».